再建築不可物件でも売れる？買取のポイントを解説

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在の建物を解体した場合に、新たな建物を建てることが法律上認められない物件のことです。建築基準法第43条では、建物を建てる敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています（接道義務）。この条件を満たさない土地は、既存の建物が建っていてもそのままでは再建築ができません。

再建築不可物件は東京都内だけでも数万件存在するとされ、特に下町エリアや旧市街地に多く見られます。

再建築不可になる主な原因

• 接道義務を満たしていない：敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない
• 前面道路の幅員が4m未満：いわゆる「2項道路」に該当しない私道に接している
• 袋地・旗竿地：通路部分が狭く、接道条件を満たせない
• 都市計画区域外：建築確認が不要だった時代に建てられ、現行法に適合しない

所有し続けるデメリット

再建築不可物件を持ち続けることには、以下のようなデメリットがあります。

• 資産価値の低下：建物の老朽化が進んでも建替えができないため、時間とともに価値が下がる
• 住宅ローンが使えない：金融機関は再建築不可物件への融資に消極的で、売却時も買い手の資金調達が難しい
• 固定資産税の負担：使わなくても毎年の税負担が続く
• 維持管理コスト：老朽化した建物の修繕や管理に費用がかかる

再建築不可物件の売却方法

1. 専門の買取業者に売却する

再建築不可物件の売却でもっとも現実的な方法です。専門業者はリフォームやセットバック、隣地交渉などのノウハウを持っているため、一般の不動産会社では取り扱いが難しい物件でも買い取ることができます。仲介手数料もかかりません。

2. 隣地の所有者に売却する

隣地の所有者にとっては、土地を広げるチャンスです。接道義務を満たすための土地としても活用できるため、通常よりも高い価格で購入してもらえる可能性があります。

3. リフォームして賃貸に出す

再建築はできなくても、建築確認申請が不要な範囲でのリフォームは可能です。立地が良ければ、賃貸物件として収益を得る選択肢もあります。

買取価格の相場

再建築不可物件の買取価格は、一般的に通常の物件の50〜70%程度が相場です。ただし、以下の要因によって変動します。

• 立地条件（都心部か地方か）
• 建物の状態（リフォームの可否）
• 接道状況（セットバックで解消できるか）
• 隣地との関係
• 土地の広さ・形状

複数の業者から査定を受けて比較することをおすすめします。

再建築不可を解消する方法

条件によっては、再建築不可の状態を解消できる場合があります。

• セットバック：前面道路の幅員が4m未満の場合、敷地を後退させることで接道義務を満たす
• 隣地の購入・借り受け：隣の土地を取得して接道部分を確保する
• 43条但し書き許可：特定行政庁の許可（建築基準法第43条第2項第2号）を受けて建築を認めてもらう
• 位置指定道路の申請：私道を位置指定道路として認定してもらう

ただし、いずれも費用や手間がかかるため、専門業者に相談して実現可能性を確認することが重要です。

よくある質問

Q. 再建築不可物件とは何ですか？

再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊した場合に、新たな建物を建築することが法律上認められない土地・建物のことです。主に建築基準法の接道義務を満たしていないことが原因です。

Q. 再建築不可物件の買取価格はどのくらいですか？

再建築不可物件の買取価格は、通常の物件の50〜70%程度が一般的な相場です。立地条件やリフォームの可能性によって変動します。

Q. 再建築不可物件でもリフォームはできますか？

はい、建築確認申請が不要な範囲のリフォーム（増築を伴わない内装・外装の修繕など）は可能です。ただし、大規模な増改築は制限されます。