不動産売却後の確定申告は必要？
- 売却で利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必須
- 損失が出た場合でも申告すれば税金が還付される可能性がある
- 申告時期は売却翌年の2月16日〜3月15日
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告が必要です。また、損失が出た場合でも、特定の条件を満たせば確定申告をすることで税金が戻ってくる場合があります。
譲渡所得税の計算方法
- 譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除で算出
- 取得費が不明な場合は売却価格の5%で計算する（概算取得費）
- 仲介手数料・印紙税・測量費用・解体費用などは譲渡費用に算入できる
譲渡所得は以下の計算式で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − （取得費 ＋ 譲渡費用） − 特別控除
- 取得費：購入時の価格（建物は減価償却後の金額）。不明な場合は売却価格の5%
- 譲渡費用：仲介手数料・印紙税・測量費用・解体費用など
- 特別控除：居住用財産の3,000万円控除など
税率
- 所有期間5年以下の短期譲渡は税率39.63%（所得税+住民税）
- 所有期間5年超の長期譲渡は税率20.315%と約半分になる
- 所有期間は売却した年の1月1日時点で判断するため注意が必要
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30.63% ＋ 住民税9% ＝ 合計39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15.315% ＋ 住民税5% ＝ 合計20.315%
※所有期間は売却した年の1月1日時点で判断します。
使える特別控除
- マイホーム売却なら3,000万円特別控除で利益3,000万円以下は非課税
- 相続した空き家も要件を満たせば3,000万円控除が適用できる
- いずれも売却時期や建物の条件など細かい適用要件がある
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。つまり、利益が3,000万円以下であれば実質的に税金がかかりません。
- 自分が住んでいた不動産であること
- 住まなくなった日から3年目の年末までに売却
- 売主と買主が親族等の特殊関係にないこと
相続した空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却した場合にも、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が使えます。
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
- 相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していたこと
- 相続から3年目の年末までに売却
- 売却価格が1億円以下
確定申告に必要な書類
- 確定申告書（譲渡所得用）と譲渡所得の内訳書が基本セット
- 売却時・購入時の売買契約書コピーと仲介手数料等の領収書が必要
- 特別控除を利用する場合は追加書類が求められる
- 確定申告書（譲渡所得用）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー（売却時・購入時）
- 仲介手数料等の領収書
- 登記事項証明書
- 本人確認書類
- 特別控除を使う場合は追加書類
確定申告の時期
- 売却翌年の2月16日〜3月15日が申告期間
- e-Taxを使えば自宅からオンラインで申告可能
不動産を売却した年の翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。e-Taxを利用すれば、自宅からオンラインで申告可能です。
買取業者に売却した場合の注意点
- 買取なら仲介手数料がかからないため譲渡費用が少なくなる
- 契約不適合責任が免除され、売却後の追加費用リスクもゼロ
訳あり不動産を買取業者に売却した場合、仲介手数料がかからないため譲渡費用が少なくなります。また、契約不適合責任が免除されるため、売却後に追加費用が発生するリスクがありません。