相続不動産の売却手順と税金｜知らないと損する基礎知識

相続不動産の売却手順

相続した不動産を売却するまでの基本的な手順は以下の通りです。

1. 遺言書の確認：公正証書遺言・自筆証書遺言の有無を確認する
2. 相続人の確定：戸籍謄本を取得して法定相続人を確定させる
3. 遺産分割協議：相続人全員で不動産の分け方を話し合い、遺産分割協議書を作成する
4. 相続登記：法務局で不動産の名義を被相続人から相続人に変更する
5. 不動産の査定・売却：不動産会社に査定を依頼し、売却活動を行う
6. 確定申告：売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行う

相続登記の義務化について

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。

正当な理由なく期限内に登記しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。なお、この義務化は過去の相続にも遡及適用されるため、以前から相続登記が済んでいない不動産も対象です。

相続登記に必要な書類は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本・住民票、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などです。

遺産分割の方法

現物分割

不動産を物理的に分ける方法です。複数の不動産がある場合に、相続人ごとに異なる物件を割り当てます。不動産が一つの場合は現実的ではありません。

換価分割

不動産を売却して、売却代金を相続人で分ける方法です。もっとも公平な分割方法で、相続不動産が一つの場合に適しています。

代償分割

一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人に相続分に相当する金銭を支払う方法です。不動産を残したい場合に有効ですが、取得者に資金力が必要です。

共有

相続人全員の共有名義にする方法です。とりあえずの選択としては簡単ですが、将来的に売却・活用が困難になるリスクがあるため、できれば避けたほうがよいでしょう。

売却時にかかる税金

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 長期譲渡所得（保有5年超）：所得税15.315% ＋ 住民税5% ＝ 約20.315%
• 短期譲渡所得（保有5年以下）：所得税30.63% ＋ 住民税9% ＝ 約39.63%

相続不動産の場合、被相続人の取得費と保有期間を引き継ぐため、多くの場合は長期譲渡所得に該当します。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙代です。売却価格によって異なり、1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円です。

使える控除・特例

• 取得費加算の特例：相続税を支払った場合、相続税額の一部を取得費に加算できる。相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件
• 空き家の3,000万円特別控除：被相続人が一人で住んでいた家を相続し、一定の要件を満たして売却した場合に最大3,000万円を控除
• 居住用財産の3,000万円特別控除：相続人自身が居住していた場合に適用可能
• 小規模宅地等の特例：相続税の計算時に宅地の評価額を最大80%減額できる

売却時の注意点

• 相続登記を先に済ませる：名義変更が完了していないと売却できない
• 取得費が不明な場合：売却価格の5%が概算取得費として認められるが、税負担が大きくなる可能性がある
• 控除の期限に注意：取得費加算の特例は3年10ヶ月以内、空き家の特別控除は3年後の年末まで
• 専門家への相談：税理士や司法書士と連携して進めることをおすすめします

よくある質問

Q. 相続登記は義務ですか？

はい、2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。

Q. 相続不動産を売却した場合の税金は？

相続不動産の売却では譲渡所得税がかかります。被相続人の取得費と保有期間を引き継ぐため、多くの場合は長期譲渡所得（税率約20%）が適用されます。取得費加算の特例や3,000万円控除が使える場合もあります。

Q. 相続した不動産を兄弟で分ける方法は？

主な方法は、現物分割（物件ごとに分ける）、換価分割（売却して代金を分ける）、代償分割（一人が取得して他の相続人に金銭を支払う）の3つです。不動産が一つの場合は換価分割が公平です。