公開日：2026年03月07日
借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利のことです。借地権付きの建物は、所有権の物件と比べて売却が難しいとされています。その主な理由は以下の通りです。
しかし、適切な知識と対策があれば、借地権の売却は十分に可能です。本記事では、借地権売却時によくある7つのトラブルとその解決策を詳しく解説します。
借地権売却で最も多いトラブルが、地主が譲渡を承諾しないケースです。地主が承諾を拒否する理由としては、以下のようなものがあります。
【解決策】
地主が正当な理由なく承諾しない場合は、借地借家法第19条に基づく「借地非訟手続き」を裁判所に申し立てることができます。裁判所が地主の承諾に代わる許可を出してくれるため、地主の意向に関わらず売却を進めることが可能です。
ただし、借地非訟手続きには6ヶ月〜1年程度の期間がかかるため、まずは話し合いでの解決を目指しましょう。間に不動産業者や弁護士を入れることで、スムーズに承諾が得られるケースも多いです。
地主が承諾する条件として、高額な譲渡承諾料を要求するケースがあります。
一般的な譲渡承諾料の相場は借地権価格の10%程度です。しかし、法律で金額が定められているわけではないため、地主によっては20〜30%以上を要求する場合もあります。
【解決策】
古い借地権の場合、契約書が存在しない、または紛失しているケースが珍しくありません。特に戦前から続く借地権では、口頭の約束だけで成立しているケースもあります。
【解決策】
参考: 法務局 — 不動産登記に関する手続き
借地権を売却しようとした際に、地主から「建物を取り壊して更地にして土地を返してほしい」と言われるケースがあります。
【解決策】
借地権の評価は複雑で、売主・買主・地主の間で評価額が大きく食い違うことがあります。特に以下のような要素が評価に影響します。
【解決策】
借地権付き建物は、所有権の物件と比べて購入希望者が少ないのが現実です。特に以下のような条件の物件は売却が長期化しやすくなります。
【解決策】
地代を滞納している状態で借地権を売却しようとすると、地主から契約解除を主張されるリスクがあります。
【解決策】
地主との交渉がどうしてもまとまらない場合に利用できるのが、借地非訟手続き（しゃくちひしょうてつづき）です。
借地借家法第19条に基づき、地主が借地権の譲渡を承諾しない場合に、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求める手続きです。裁判所が許可を出せば、地主の同意がなくても借地権を売却できます。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 地主の承諾がなくても売却可能 | 手続きに6ヶ月〜1年以上かかる |
| 裁判所が適正な承諾料を決定 | 弁護士費用がかかる（30〜80万円程度） |
| 法的に確定した権利となる | 地主との関係がさらに悪化する可能性 |
| 介入権の行使で地主が買い取るケースも | 裁判所が許可しない場合もある |
なお、地主には「介入権」（借地借家法第19条第3項）があり、裁判所の許可に対して「自分が買い取りたい」と申し出ることができます。この場合、裁判所が定めた価格で地主が借地権を買い取ることになります。
参考: 国土交通省 — 借地借家法の概要
借地権の売却相場は、更地価格×借地権割合が基本的な目安です。ただし、実際の取引では様々な要素が価格に影響します。
| 地域 | 借地権割合 | 備考 |
|---|---|---|
| 都心の商業地 | 80〜90% | 銀座・新宿など |
| 都心の住宅地 | 60〜70% | 世田谷・目黒など |
| 郊外の住宅地 | 40〜60% | 多摩地域・千葉など |
| 地方都市 | 30〜50% | 地域差が大きい |
※国税庁の路線価図でA（90%）〜G（30%）のアルファベットで借地権割合が表示されています。
買取業者に売却する場合、上記の借地権価格からさらに20〜30%程度低い価格になることが一般的です。これは業者が再販にかかるリスクやコストを見込むためです。ただし、以下のような条件であれば高値が期待できます。
借地権売却の成否は、地主との関係性に大きく左右されます。日頃から地代を遅滞なく支払い、良好な関係を維持しておくことが重要です。売却の相談は早めに行い、地主の意向も尊重する姿勢を見せましょう。
借地権の取引は特殊な知識が必要です。一般の不動産会社では対応が難しいケースも多いため、借地権専門の買取業者や仲介業者に相談しましょう。専門業者であれば、地主との交渉も代行してくれます。
意外に見落とされがちですが、地主に借地権を買い取ってもらうのは最も合理的な選択肢の一つです。地主にとっては完全な所有権を回復できるメリットがあり、承諾料も不要になります。
地主が底地の売却を検討している場合、借地権と底地を同時に売却することで、所有権として高値で売れます。双方にとってメリットのある方法です。
売却前に以下の情報を整理しておくと、査定がスムーズに進みます。
借地権には旧法（借地法）と新法（借地借家法）の2種類があり、売却時の条件が異なります。1992年（平成4年）8月1日より前に設定された借地権は旧法が適用されます。
| 項目 | 旧法借地権 | 新法借地権（普通借地権） |
|---|---|---|
| 存続期間 | 木造20年以上/鉄筋30年以上 | 30年以上 |
| 更新後の期間 | 木造20年/鉄筋30年 | 初回20年、以後10年 |
| 更新拒絶 | 正当事由が必要 | 正当事由が必要 |
| 借地人の保護 | 非常に強い | 強い |
| 売却時の評価 | 半永久的に更新可能→評価高め | 契約期間による |
旧法借地権は借地人の保護が非常に強く、事実上、半永久的に更新が可能です。そのため、新法借地権と比べて売却価格が高くなる傾向があります。
Q. 借地権は地主の承諾なく売却できますか？
A. 原則として、借地権の売却（譲渡）には地主の承諾が必要です。ただし、地主が正当な理由なく承諾しない場合は、裁判所に「借地非訟手続き」を申し立てることで、地主の承諾に代わる許可を得ることができます（借地借家法第19条）。
Q. 借地権の売却相場はどのくらいですか？
A. 借地権の売却相場は、更地価格の50〜70%程度が一般的です。ただし、地域・契約条件・残存期間・建物の状態によって大きく変動します。都心部では借地権割合が高く、郊外では低くなる傾向があります。
Q. 地主に支払う譲渡承諾料の相場は？
A. 譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10%程度が一般的です。ただし、法律で定められた金額ではなく、あくまで慣行です。地主との交渉次第で金額は変動します。
Q. 借地権が売れない場合はどうすればいい？
A. 借地権が売れない場合の選択肢としては、①借地権専門の買取業者に売却する ②地主に買い取ってもらう ③地主と協力して底地と借地権を同時売却する ④借地非訟手続きを利用する、などがあります。
Q. 借地権の売却にかかる期間は？
A. 地主の承諾がスムーズに得られる場合は1〜3ヶ月程度です。承諾が得られず裁判所の手続きが必要な場合は6ヶ月〜1年以上かかることもあります。買取業者への売却であれば、最短2週間程度で完了するケースもあります。
訳あり不動産相談室 編集部
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